尽管一季度以来房地产市场缓慢复苏，但由于行业信心尚未修复、市场整体购买力仍处于历史相对低位。

克而瑞研究中心近日发布的报告显示，4月份TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，增幅较上月进一步提升。1-4月累计业绩达20499.2亿元，同比增幅自一季度转正之后，也进一步提升至9.7%。

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另一方面，房企拿地整体仍显低迷。1-4月仅三成百强房企拿地，从投资策略上看，拿地主要集中于一二线城市，拿地企业依旧是央国企和区域深耕的民企。

近3成百强房企单月业绩环比增长

报告显示，4月份有近3成的百强房企单月业绩出现环比增长，同时有近6成百强房企单月业绩同比增长。

值得注意的是，TOP10梯队房企单月业绩同比增长的企业数量占比最高。其中，华润置地、招商蛇口（001979）、绿城中国、建发房产等房企4月单月业绩同比增幅均超过100%。滨江集团（002244）、中国铁建（601186）、保利置业、国贸地产等企业4月的业绩表现也相对突出。

从销售门槛值的变化来看，百强格局呈现分化。根据报告，1-4月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长38.7%至606.5亿元，TOP20门槛增长14.9%至259亿元；而TOP30房企的门槛则同比明显降低11.9%至145.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛也较去年同期微降至35.4亿元。

克而瑞研究中心认为，目前的行业形势下，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

只有三成百强房企还在拿地

根据克而瑞研究中心报告， 1-4月新增货值超过百亿企业仅17家，较去年同期减少7家，且断层明显。新增货值10强门槛值为167.1亿元，20强门槛值为94.8，前10强门槛高出20强门槛72.3亿元，高出30强门槛更是高达百亿元。

另外，前10强内部分化也在持续加剧。新增货值TOP3的华润置地、万科和建发房产，新增土地货值分别为603亿元、545亿元和420.3亿元，相比第5-10名，货值几乎高出一倍。

此外，货值TOP100集中度依旧较高，其中货值TOP10房企1-4月新增货值占百强比例达到42%，前30强企业货值占比更是接近七成。

从百强企业拿地情况来看，依旧较为谨慎。1-4月份投资百强的货值、总价和建面总量分别为8264亿元、3927亿元和4173万平方米，分别下滑14%、1%和18%，投资总量仍未追上去年同期。如果与2020年和2021年同期数据相比，降幅更是超过六成，仅三成百强房企拿地。

从拿地企业来看，尽管土拍火热，但主力仍是规模化央国企的，但民企投资的积极性在复苏。

报告显示，包括华润置地、万科、保利发展（600048）、招商蛇口和中国铁建等企业拿地金额都超过了百亿元，金地集团（600383）、越秀地产、华发股分等企业拿地金额也出现同比大幅增长。民企方面，前4月民企投资金额占销售百强比例仅为16%，仅龙湖、滨江、伟星持续在深耕城市拿地。

不同城市预期延续分化行情，土地市场竞争仍将加剧

展望后市，克而瑞研究中心分析认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓紧营销节点释放优惠，或是地方政府层面有一些利好性政策出台，整体成交还可能稳中微增，但不同城市预期延续分化行情。

对于土地市场而言，在优质地块僧多粥少情况下，土地市场竞争仍将加剧。对此，克而瑞研究中心指出，以摇号或竞品质为主的土拍方式，会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。一方面，需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长，而民企整体仍呈现弱复苏的态势，深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面，随着竞争提升，房企投资策略也会从关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。

综合而言，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了市场信心，加块了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。